À l'aise avec le droit et les techniques du bâtiment

Gérer des loyers, lancer des appels d'offres pour réaliser des travaux, conseiller des clients ou les informer des nouvelles lois en vigueur dans l'immobilier : tout cela fait appel à des connaissances juridiques et techniques. Autres compétences utiles : le goût des chiffres et la rigueur dans la gestion comptable.

Position de médiateur

Disponibilité, sens du contact et diplomatie sont des atouts pour occuper cette position d'intermédiaire entre propriétaires et locataires. Panne de chauffage, demande de quittance ou réclamations diverses... L'administrateur de biens doit apporter des réponses à toutes les questions dans les meilleurs délais.

Information et conseil

Fin connaisseur du marché immobilier et des textes juridiques, il informe ses clients et les locataires de leurs obligations, et veille à les faire respecter. Attentif à la valeur du patrimoine immobilier, il conseille ses clients en cas de travaux (restaurer une cage d'escalier, un appartement, abattre des cloisons...) pour valoriser leurs biens.

Gérer et valoriser

Vis-à-vis de ses clients, l'administrateur de biens assume différentes responsabilités. Il veille à trouver des locataires solvables et garantit le versement des loyers. Gérant de patrimoine immobilier, il est chargé du bon état général de l'immeuble. Il est aussi une force de proposition pour augmenter la valeur d'un bien.

Passer du bureau au terrain

Il partage son temps entre son bureau et ses visites sur les sites immobiliers dont il a la charge. En entreprise, il règle les affaires courantes (relance d'impayés, préparation des baux, gestion des réclamations...). À l'extérieur, il fait visiter les appartements aux locataires potentiels ou supervise les travaux en cours dans l'immeuble.

Créer son agence

Au quotidien, l'administrateur gère les relations entre les propriétaires, les locataires et les entreprises de services (chargées de la maintenance ou des travaux). Il peut aussi encadrer une équipe de gestionnaires de biens immobiliers. Quand il dirige sa propre agence, ce professionnel expérimenté est totalement responsable de son activité, de l'encadrement des équipes à la progression de son chiffre d'affaires.

Gestion locative

Mandaté par un propriétaire, l'administrateur de biens gère la location de biens immobiliers. Ses clients sont surtout des particuliers qui investissent dans la pierre ou des entreprises qui louent des immeubles ou des surfaces de bureaux. Parmi ses principales missions, il organise les visites des lieux afin de trouver le locataire « idéal ». C'est lui qui établit le bail et qui se charge de l'état des lieux. Gestionnaire avant tout, il s'assure que le futur occupant présente des garanties financières suffisantes. L'administrateur de biens encaisse les loyers avant de les reverser aux propriétaires. Il répartit le paiement des charges entre les deux parties.

Gestion immobilière

Au quotidien, il assure la gestion courante du bien dont il a la charge. Par exemple, paiement des factures (assurances, chauffage, entretien...) et des impôts, entretien et maintenance des propriétés (du nettoyage aux travaux de rénovation). C'est lui qui choisit les entreprises chargées de réaliser des travaux ou l'entretien hebdomadaire des lieux. Mandaté syndic de copropriété, il gère les parties communes d'une résidence.

Règlement de litiges

Enfin, l'administrateur de biens peut régler des litiges à l'amiable, voire engager des poursuites judiciaires, en cas de non-paiement des charges par un copropriétaire par exemple, ou lorsqu'un bien est dégradé.

Accès

Des études juridiques ou comptables conviennent pour débuter dans l'administration de biens immobiliers. Les entreprises apprécient particulièrement les titulaires du BTS professions immobilières. Les diplômés de l'Efab (École française des administrateurs de biens) et de l'Espi (École supérieure des professions immobilières) sont recherchés dans les spécialités de gestionnaire de biens immobiliers (Efab), gestionnaire d'affaires immobilières d'entreprises (Espi)... On note aussi le diplôme de spécialiste des techniques juridiques et économiques de l'immobilier (ICH-Cnam). Enfin, certains postes, comportant la prise en charge de dossiers complexes, demandent un niveau bac + 5.

Niveau bac + 2

BTS professions immobilières ; comptabilité et gestion

Niveau bac + 3

BUT carrières juridiques ; gestion des entreprises et des administrations

Licence pro administration de biens et gestion immobilière, droit et gestion immobiliers, gestionnaire de l'habitat locatif et de l'habitat social...

Formations de l'Efab, de l'Espi, de l'ICH-Cnam

Niveau bac + 5

Master en droit des opérations immobilières, gestion de l'investissement immobilier et de la construction, droit de l'urbanisme et de l'immobilier...

Le sens de l'observation

L'expert immobilier doit faire preuve d'impartialité et d'indépendance. Il possède de solide capacités d'analyse et de synthèse, un excellent esprit d'observation, et des qualités littéraires pour rédiger ses rapports.

Des capacités d'analyse

C'est d'abord sa capacité d'analyse du marché qui lui permet d'établir des références. Pour estimer la valeur d'un bien, il intègre de nombreux paramètres comme la localisation, la vétusté, la fonctionnalité... À sa disposition, deux méthodes d'évaluation. Première option : comparer deux biens situés dans des lieux et des contextes similaires. Seconde option : déterminer la valeur d'un bien à partir des revenus qu'il génère (loyers), déduction faite des travaux à effectuer et des charges de copropriété. Dans ce dernier cas, on parle de " méthode par capitalisation ".

Des connaissance techniques et juridiques

Des connaissances en techniques du bâtiment sont nécessaires pour évaluer l'état d'un immeuble (au niveau des fondations, de la plomberie, de l'électricité...). De même, des notions approfondies dans les domaines économique, juridique (droit privé et public, droit de l'urbanisme) et fiscal sont indispensables. Il faut régulièrement remettre à jour ses connaissances.

Indépendant ou salarié

L'expert immobilier peut travailler en libéral, dans un cabinet, ou au sein de grandes structures immobilières possédant des départements d'expertise. Il doit respecter la charte de l'expertise, élaborée à l'initiative des principales chambres d'experts, et qui sert de document de référence dans la profession.

Mobilité et adaptation

Il peut être sollicité par le propriétaire du bien en cas de vente, mais également par les notaires (pour une succession), les services fiscaux, des juges, des compagnies d'assurances... Il effectue de fréquents déplacements pour se rendre sur les lieux expertisés, et rencontre de nombreuses personnes (clients, diagnostiqueurs, avocats, notaires...).

Estimer la valeur d'un bien

Combien vaut un bien à un moment donné ? À la demande du propriétaire ou d'un acheteur potentiel, l'expert immobilier attribue un prix à une habitation, à un local industriel, à un fonds de commerce, à une entreprise, à une terre agricole, à un bois... Que ce bien soit à vendre ou à louer.

Se rendre sur place

Dans un premier temps, il effectue une visite détaillée du bien à expertiser. Il étudie le dossier en examinant les documents d'information et les diagnostics techniques obligatoires. Il procède aux vérifications nécessaires (plan cadastral, acte de propriété, servitudes, occupation du sol...). Il détermine ensuite un prix en prenant en compte la nature du bien (commerce, entreprise, habitation...), ainsi que des paramètres économiques (prix du marché), techniques (superficie, état général, architecture...), comptables, juridiques et fiscaux.

Rédiger un rapport

Dernière étape : la rédaction d'un rapport d'expertise intégrant ses conclusions datées et signées. Ce document est libellé selon une méthodologie et des normes conformes à la CEEI (charte de l'expertise en évaluation immobilière).

Accès

S'il n'existe aucune filière spécifique au métier, une vingtaine d'universités et de grandes écoles de commerce et d'ingénieurs proposent des cycles d'études dans l'immobilier.

Dans tous les cas, il faut viser au moins un bac + 5.

Niveau bac + 5

Diplôme d'école supérieure de commerce ;

Diplôme d'ingénieur ;

Diplôme de l'Institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitat ;

Masters pro en immobilier

Rigoureux et réactif

Un bien dégradé, un problème de sécurité signalé par un copropriétaire, une fuite d'eau, de gaz... le syndic de copropriété doit posséder une grande rigueur et être réactif. Il sait s'organiser.

Diplomate et fin négociateur

Au-delà de sa capacité à informer, conseiller, communiquer, qui demande de bonnes qualités relationnelles, il doit aussi posséder des aptitudes à la négociation, voire à l'arbitrage. Par exemple, lors des réunions de copropriété, en cas de désaccord entre copropriétaires, il doit savoir gérer les conflits, proposer des solutions et obtenir l'adhésion lors des votes. En relation avec de nombreux fournisseurs, il sait négocier les meilleurs tarifs et les délais les plus rapides.

Compétences juridiques et techniques

La complexité et la technicité des problèmes à résoudre exigent de sa part des connaissances juridiques, financières, fiscales, mais également des notions d'urbanisme et une connaissance minimum des métiers du bâtiment, car il est amené à vérifier sur le terrain la bonne marche des travaux. Il possède des compétences en comptabilité et en gestion.

Salarié ou indépendant

Le syndic de copropriété peut être salarié d'un cabinet de syndic ou, avec de l'expérience, diriger son propre cabinet. Il devient alors un chef d'entreprise entouré d'assistants, de comptables et de techniciens chargés de suivre les travaux dans les copropriétés. Dans les deux cas, il est choisi, élu et mandaté par les copropriétaires pour une durée raisonnable de 3 ans renouvelables. Un contrat de mandat est établi entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Il définit la durée de son mandat, les conditions de sa mission et de sa rémunération.

Dans un bureau ou sur le terrain

La gestion administrative et comptable occupe une bonne partie de son temps. Il se déplace aussi régulièrement dans les copropriétés. Ses interlocuteurs sont nombreux et variés : membres du conseil syndical, propriétaires, entreprises de bâtiment et d'entretien, gardiens, services juridiques, administrations locales, etc. De réunion de chantier en assemblée générale, ses horaires sont irréguliers, parfois tardifs.

Une activité réglementée

Pour exercer, le syndic de copropriété (le responsable ou chef d'entreprise) doit être titulaire de la carte professionnelle gestion immobilière, renouvelable tous les 3 ans et délivrée par la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou départementale.

Administrer les parties communes d'un ou plusieurs immeubles

Le syndic de copropriété est responsable de la gestion des parties communes d'un immeuble (ascenseurs, halls, cages d'escalier, conduites d'eau communes, chaufferie, toiture, gros oeuvre). Il veille au bon état du bâtiment et à la sécurité des occupants. Il prévoit et programme les travaux de réfection et d'aménagement, fait établir des devis par les entreprises et suit l'avancée des travaux. Il recrute et gère le personnel d'entretien (gardien, employé d'immeuble, etc.). Il sert au mieux les intérêts des copropriétaires.

Assurer la comptabilité

Il tient la comptabilité générale de l'immeuble (contrats d'assurance, règlement des factures, salaire des gardiens). Il établit les budgets, calcule les charges des copropriétaires, en perçoit les provisions. Il archive et conserve tous les documents relatifs à la copropriété.

Faire respecter le règlement

Il fait respecter le règlement de copropriété. Il peut poursuivre en justice les mauvais payeurs, par exemple. Une fois par an au moins, il organise et anime l'assemblée générale des copropriétaires. Il y présente et soumet à leur vote le bilan de l'année écoulée, le budget prévisionnel de l'année à venir, les gros travaux à effectuer, le choix des devis, etc. Puis il exécute les décisions prises.

Accès

Si la profession reste ouverte à différents profils, il est souhaitable de posséder au moins un diplôme de niveau bac + 2. Des écoles spécialisées proposent aussi des formations pour devenir syndic : l'Institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation (ICH), l'Institut national supérieur de l'immobilier (INSIM), l'École supérieure des professions immobilières (ESPI)...

Niveau bac + 2

BTS professions immobilières ;

Niveau bac + 3

Licences pro en gestion et droit immobiliers ; management et droit des affaires immobilières ; gestionnaire de l'habitat locatif et de l'habitat social ; métier de gestion et d'administration dans l'immobilier...

BUT carrières juridiques

Niveau bac + 5 et plus

Master pro droit de l'immobilier ;

Mastères spécialisés maîtrise d'ouvrage et gestion immobilière ; management du patrimoine et de l'immobilier.

Unité de formation et de recherche

UFR de droit et sciences économiques

Avenue Pierre de Coubertin

11100

Narbonne

04 68 90 91 00

http://www.univ-perp.fr

• Enseignement : public

• Durée de formation : 2 ans

• Rythme : temps plein

• Hébergement : externat

• Début : 01/09/2023

• Fin : 30/06/2025